Den økonomiske fordel ved at eje egen bolig (Leveraging)

Første gang publiceret 6. juni 2019

Jeg er tilhænger af at eje egen bolig. At kombinere et basalt behov for husly med en automatisk opsparing, inflationssikring og mulighed for selv at sætte sit præg på ens ejendom, er for mig win-win.

Selv hvis jeg var ung single ville jeg forsøge at skaffe mig en ejerlejlighed, fordi jeg mener, at boligeje er et af de bærende elementer i en langsigtet strategi mod et rigere liv.

Det ville formentlig betyde, at jeg skulle acceptere færre kvadratmeter og et mindre attraktivt område end jeg kunne få ved at leje, og jeg ville ikke kunne få boligstøtte, men på langt sigt vil det alligevel stille mig bedre og gøre mig i stand til at uptrade til en bedre bolig.

BOLIGKØB SOM INVESTERING

Boligkøb er bestemt ikke altid en god investering, og der kan være gode og dårlige tidspunkter at gå ind på boligmarkedet.

Vi købte selv et rækkehus i 2005, hvor alle var euforiske og ville ind på markedet, “fordi det kun kunne stige”. Vi tabte på huset, fordi vi bestemte os for at sælge det igen i 2009 lige midt i finanskrisen. Heldigvis var det ikke en stor villa til 4 mio.

Sådan går det op og ned, og ingen kan kigge i en krystalkugle og forudsige boligmarkedet. Over tid går det nu mest op i de større byer. Men selv hvis prisudviklingen kun følger den almindelige inflation er det en fordel at eje. Jeg vil i det følgende beskrive det princip, der i mine øjne gør boligkøb mere attraktivt end lejemål.

LEVERAGING

I de større byer i Danmark er der et krav om, at man kan lægge 5% i udbetaling på boligen for at få lov at købe. Nogen mener, at det gør det vanskeligt at komme ind på boligmarkedet, men i virkeligheden er det en ganske begrænset sum, der skal spares op set i forhold til, hvor mange penge man egentlig får lov at låne.

Velhavende mennesker anvender princippet om at investere for “andre folks penge” for at speede deres investeringer op og få et større afkast af deres indskud. Gearede investeringer er et princip, som på aktiemarkedet indebærer en betragtelig risiko, fordi aktiemarkedet bølger op og ned på kort sigt.

Men når du køber et hus eller lejlighed med 5% udbetaling, tager du faktisk et aktiv (din opsparing) og køber et andet aktiv (huset), og du gearer dermed din investering med en faktor 20 ved at låne 95% af beløbet til huskøbet.

Men hvad betyder det, og hvorfor kommer boligkøbere, så meget foran boliglejerne over bare ganske få år?

På Totalkredit kan jeg se, at huspriserne i vores postnummer er steget 10% over de seneste 8 år. Det passer nogenlunde med den almindelige inflation i samme periode.

Nu forbryder jeg mig lidt mod procentregningsreglerne, og udelader rentesrenteeffekten, men lad os for eksemplets skyld antage, at 10% stigningen er fordelt ligeligt ud over de 8 år. Altså 1,25% pr. år.

Hvilken forrentning har vi da fået af vores indskud på 100.000 i vores hus til 2.000.000?

Vi har faktisk fået ikke bare 1,25% på vores investering, men 1,25% gange en gearing på 20 af vores investering.

Det vil sige, at lejeren der sætter sine opsparing i banken til 1,25% i rente får 1.250 kr pr år ...og sig lige til, hvor du finder så høj en rente på kontanter, ik?

Boliglejeren kan derfor slet ikke følge med boligejeren. Boligejeren får nemlig via gearing 1,25% af 20 gange så mange penge... Ja det er faktisk 25.000 kr pr. år! Skattefrit vel at mærke.

Lejeren har kun fået 8*1.250 pr. år og står efter 8 år med 110.000 kr.

RISIKOEN FALDER OVER TID

Efter de 8 år og en prisstigning til 2.200.000 er gearingen nu faldet til kun 7,33 (2.200.000/300.000) og har man på de 8 år også afdraget på gælden (i stedet for at betale leje) er gearingen endnu lavere. Det sænker naturligvis risikoen betragteligt.

Men kan det da ikke gå den anden vej også? Det er længe siden vi har haft en god omgang boligkrise? Jo, at påtage sig en gearing på 20 er altid en risiko!

Men kun den enkelte kender sin egen risikoprofil og hvor meget deres økonomi kan holde til. Det må du forholde dig til. Derfor skal du naturligvis kun købe, hvis du har et reelt behov, en sund økonomi og mulighed for at blive i huset igennem en længere krise.

Set over et livsperspektiv er det med leveraging-effekten ikke svært at forstå, hvorfor boligejere generelt står bedre, når de når til pensionstidspunktet.

Hvad tænker du om eksemplet? Kunne kendskab til den kraftfulde leveraging effekt få dig til at gå ind på boligmarkedet tidligere end du ellers ville have gjort? 

Disclaimer: Ovenstående beskrivelse af leveraging er på ingen måde en opfordring til at købe bolig. Indlægget er ikke sponsoret, og giver kun udtryk for mine egne synspunkter.